Auditoría para comunidades de vecinos en Marbella

Servicios

• Auditoría Financieras: Cuentas anuales o Estados Financieros
• Auditorías de Cumplimiento o Legalidad
• Auditorías Operativa
• Revisión de Cuentas Justificativas: Subvenciones
• Colaboraciones con Intervenciones Generales
• Realización de Informes de Viabilidad
• Verificación del Estado de Información no Financiera (EINF)
• Informes periciales - Comunidades de vecinos y otras entidades

Auditorías Financieras: Cuentas anuales o Estados Financieros

La auditoría Financiera, consiste en la revisión y verificación de las Cuentas Anuales o Estados Financieros de una entidad, con objeto de verificar que dichas Cuentas Anuales o Estados Financieros expresan, en todos los aspectos significativos, la imagen fiel del patrimonio y de la situación financiera, así como de los resultados, de acuerdo con las normas y principios contables que le sean de aplicación.

Así mismo puede comprender la evaluación del informe de gestión que acompañe a las Cuentas Anuales a fin de informar sobre su concordancia con las mismas y si su contenido es conforme con lo establecido en la normativa de aplicación.

En las Entidades Mercantiles, conforme a sus Estatutos, las Cuentas Anuales o Estados Financieros, serán formulados por el Consejo de Administración en el plazo de 3 meses (desde el cierre del ejercicio), y deberán ser aprobadas en el plazo máximo de seis meses desde la finalización del ejercicio por la Junta General, y se remitirán al Registro Mercantil los siguientes documentos contables, (los cuales serán objeto de la auditoría):

• Balance de situación
• Cuenta de Pérdidas y Ganancias
• Estado de Cambios en el Patrimonio Neto
• Estado de Flujos de Efectivo
• Memoria
• Informe de Gestión

Los principios contables aplicables son:

1. Empresa en funcionamiento
2. Devengo
3. Uniformidad.
4. Prudencia.
5. No compensación.
6. Importancia relativa.

Se verificará la uniformidad respecto al ejercicio anterior y la evaluación de la solvencia a corto y largo plazo.

Al igual que ya lo realizamos en otras entidades públicas, emitiremos una carta de Control Interno – Recomendaciones.

La estructura y contenido de este Informe de Recomendaciones será el siguiente:

Para cada una de las deficiencias detectadas:

• Se describirá la incidencia y se determinarán, en su caso, las consecuencias negativas de no eliminar tal deficiencia.
• Se recomendará, a nuestro juicio, cuál debe ser la actuación de la Entidad.

En este Informe de Recomendaciones se:

• Salvaguardar sus activos
• Asegurar la fiabilidad e integridad de la información
• Asegurar el cumplimiento de la normativa aplicable
• Garantizar una gestión eficiente y económica de los medios públicos
• Garantizar que se logran los objetivos y metas establecidos en los programas de actuación

Entendemos que la labor del auditor no es solamente la emisión de una opinión técnica sobre la razonabilidad de unas Cuentas Anuales o Estados Financieros. Con sus conocimientos y experiencia el auditor debe proponer recomendaciones útiles a la entidad auditada, basadas no solo en su labor de auditoría sino también en su conocimiento de cómo otras entidades han mejorado sus procedimientos de gestión y de control.

Auditorías de Cumplimiento o Legalidad

El objetivo de la auditoría de cumplimiento o legalidad es verificar si la entidad auditada ha cumplido, con la normativa que le es de aplicación, bien sea de modo general o particular por la propia actividad que desarrolla. Se analiza el grado de cumplimiento de la normativa aplicable a la entidad, determinando, cuando sea posible, los riesgos y contingencias potenciales ocasionados por los incumplimientos que, en su caso, sean detectados. También se puede aplicar al cumplimiento de determinados convenios, acuerdos, contratos, etcétera.

La auditoría de cumplimiento es utilizada, en la mayoría de los casos, por las administraciones públicas al objeto de realizar el control de la legalidad, tanto de sus empresas públicas como de sus organismos autónomos, así como para comprobar la adecuada y correcta obtención, utilización y disfrute de las subvenciones, ayudas o transferencias concedidas con cargo a los fondos públicos, la realidad y regularidad de las operaciones con ellas financiadas y el cumplimiento de las condiciones y obligaciones establecidas para su obtención, concesión o disfrute.

La gestión económico-financiera del sector público deberá regirse, de acuerdo con el actual ordenamiento jurídico, por los principios de legalidad, eficacia, eficiencia y economía. Por tanto, el control financiero tiene por objeto comprobar la situación y el funcionamiento de los servicios, sociedades estatales y demás entes públicos, cualquiera que sea su denominación y forma jurídica, en los aspectos económico-financieros para verificar que se acomodan a la regularidad y a los principios de buena gestión financiera, y que son conformes a las disposiciones y directrices que las rigen, así como la verificación de la eficacia y eficiencia.

Auditorías Operativas

La auditoría operativa constituye un examen sistemático y objetivo, a fin de proporcionar una valoración independiente de las operaciones de una organización, programa, actividad o función pública, con la finalidad de evaluar el nivel de eficacia, eficiencia y economía alcanzado por ésta, en la utilización de los recursos disponibles, detectar sus posibles deficiencias y proponer a la dirección las recomendaciones oportunas, en orden a la corrección de aquellas, de acuerdo con los principios generales de la buena gestión, facilitando la toma de decisiones a las personas con responsabilidades de vigilancia o capacidad de emprender acciones correctivas.

La auditoría operativa trata de examinar si las operaciones y procedimientos de la entidad, se encaminan a una racionalidad económico-financiera y se adecuan a los principios de buena gestión, a fin de detectar posibles deficiencias y proponer recomendaciones oportunas, en orden a la corrección de aquellas.

La auditoría operativa se aborda diferenciando, entre aquellos aspectos relacionados con el control de eficacia, y los relacionados con el control operativo:

a) Control de Eficacia: Objetivos, desviaciones presupuestarias y comparativa de coste con rendimiento de los servicios. Se comprobará la existencia de una clara definición de la misión y visión de la organización, así como su difusión entre el personal y su alineamiento con los objetivos y metas fijados.

Específicamente comprobaremos:

• Si el presupuesto aprobado contenía unos objetivos a alcanzar
• En qué grado se han conseguido los objetivos prefijados
• Comparación entre el presupuesto de ingresos y el realmente ejecutado
• Comparación entre el presupuesto de gastos y el realmente ejecutado
• De entre los servicios principales que se prestan, se comparará el coste del servicio de los rendimientos (ingresos) conseguidos, tanto en euros como en número de servicios prestados.

En caso de que la entidad no tenga diferenciados la identificación de los servicios que presta y el cálculo de esa individualización de coste, lo haremos constar expresamente, para una mejora futura y al menos realizaremos la comparativa sobre el total de la actividad de la entidad.

• Se analizará el grado de implementación de la contabilidad de costes y la extracción de conclusiones, para la mejora de la gestión.
• Se analizarán las ratios de solvencia (a corto) y fuentes de financiación (a medio y largo plazo) por si hay recursos ociosos, o posible situación de insolvencias a corto plazo, o defectuosa financiación, proponiendo mejoras, o poniendo de manifiesto posibles riesgos.
• Prestaremos especial atención en materia de ratios de solvencia inferiores a 1 (posible insolvencia) o superiores a 2 (recursos ociosos) y en materia de endeudamiento en cuanto a la posibilidad de devolución futura de los préstamos bancarios, así como de los arrendamientos financieros.

b) Control Operativo: Se identificarán las características que mejor definen el modelo de gestión de la entidad y su caracterización global (gestión por objetivos, gestión por procesos, etc…) así como el grado de planificación (existencia de planes estratégicos, directores, operativos…etc…)

Específicamente comprobaremos:

• Se valorará si hay una adecuada asignación de funciones y competencias, tanto a unidades como a personas, así como, comprobaremos la existencia de manuales de procedimientos de gestión interna.
• Se verificará la existencia de políticas en materia de formación continua y su impacto en el desempeño.
• Se concluirá sobre las principales debilidades, y las correspondientes acciones de mejora, para una mejor gestión y asignación futura de recursos.

Colaboraciones con Intervenciones Generales

¿Quién tiene las Competencias de Fiscalización en el Sector Público?

Los Interventores de cada Administración Pública, tienen las competencias de Fiscalización, es decir:

• El control interno de la actividad económico- financiera de la entidad pública se ejercerá por el órgano interventor mediante el ejercicio de la función interventora y el control financiero.
• La función interventora tiene por objeto controlar los actos de la Entidad o de sus organismos autónomos, que den lugar al reconocimiento de derechos o a la realización de gastos, así como los ingresos y pagos que de ellos se deriven, con el fin de asegurar que su gestión se ajusta a los principios de buena gestión financiera, comprobando que la gestión de los recursos públicos se encuentra orientada por la eficacia, la eficiencia, la economía, la calidad y la transparencia, y por los principios de estabilidad presupuestaria y sostenibilidad financiera en el uso de los recursos públicos.
• El control financiero comprende las modalidades de control permanente y la auditoría pública. El Control Permanente es la Fiscalización Previa del propio Interventor, y la Auditoría Pública es la fiscalización Posterior.

El interventor debe elaborar un Plan Anual de Control Financiero que recogerá las actuaciones de control permanente y auditoría pública a realizar durante el ejercicio. En la auditoría Pública es donde entramos los auditores privados (por falta de medios).

El control de la actividad económico-financiera del Sector Público puede ser interno (Intervenciones de las diferentes Administraciones) y externo (Tribunal de Cuentas de España y los Órganos de Control Externo (OCEX) de las Comunidades Autónomas).

¿Qué Organismos Públicos son los encargados de las Auditorías en el Sector Público?

Los organismos públicos encargados de estos procedimientos de supervisión y control son:

• -La Intervención General de la Administración del Estado (IGAE) que ha adaptado las NIA-ES a las peculiaridades del Sector Público Español mediante las denominadas NIA-ES-SP
• Las Instituciones de Control Externo (ICEX):
  • Tribunal de Cuentas
  • Órganos de Control Externo Autonómicos (OCEX)

Que es un OCEX

Es un Órgano de Control Externo Autonómico. En la actualidad, de las diecisiete Comunidades Autónomas, doce cuentan con su correspondiente OCEX:

¿Colaboración entre auditores Públicos y Privados?

Ante la falta de medios del Sector Público, se regula la posibilidad de colaboración entre auditores públicos y privados:

a. La Ley Orgánica 2/1982, de 12 de mayo, del Tribunal de Cuentas y la Ley 7/1988, de 5 de abril, de funcionamiento del Tribunal de Cuentas señalan claramente la posibilidad de colaboración de los auditores privados con la actividad desarrollada por este Tribunal. En términos similares se expresa la distinta normativa reguladora de las cámaras, sindicaturas y consejos de cuentas autonómicas.

b. La Ley 47/2003, de 26 de noviembre, General Presupuestaria tiene por objeto, entre otros, la regulación del control financiero del sector público estatal en su conjunto, incluidas todas sus entidades dependientes. La propia Ley incluye la posibilidad de que para el desarrollo de las actividades de la Intervención General de la Administración del Estado, ésta pueda recabar la colaboración de sociedades de auditoría y auditores de cuentas.

c. La Orden HFP/306/2018, de 21 de marzo, declara la insuficiencia de medios de la Intervención General de la Administración del Estado, y justifica la contratación con empresas privadas de auditoría para la realización de auditorías de las cuentas anuales del ejercicio 2018. Asimismo, existen normativas similares, que permiten dicha colaboración, en el resto de órganos de control del Sector Público.

Conclusión: Por la escasez de medios con que cuentan las intervenciones de las diferentes Administraciones Públicas ha traído como consecuencia que en BS Audit colaboremos con los auditores Públicos

Verificación del Estado de Información no Financiera (EINF)

¿Qué es la verificación y quién puede hacerla?

La cuestión planteada se refiere a las condiciones que debe reunir el verificador del EINF en aplicación de lo establecido en la Ley 11/2018, de 28 de diciembre, por la que se modifica el Código de Comercio, el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, y la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas, en materia de información no financiera y diversidad, y si éste podría ser el auditor de las cuentas anuales de la sociedad. La cuestión planteada se encuentra regulada en el artículo 49.6 (último párrafo) del Código de Comercio, de acuerdo con la modificación incorporada por la citada Ley 11/2018, de 28 de diciembre, de la siguiente forma: “La información incluida en el EINF será verificada por un prestador independiente de servicios de verificación”. Sin embargo, en la citada normativa no se hace ninguna otra mención o especificación sobre esta materia:

• Ni acerca de quien se considera “prestador independiente de servicios de verificación”
• Ni sobre las condiciones o características que debe reunir las personas físicas o jurídicas para que pueda reconocérseles como tales.

 
Tampoco se exige que sea realizado por el auditor de cuentas de la entidad, ni se prohíbe tal circunstancia.

Desde la perspectiva de la normativa reguladora de la actividad de auditoría de cuentas (régimen de independencia) no parece existir, en principio, impedimento para que el auditor de las cuentas efectuase la verificación del EINF, puesto que la información contenida en dicho estado a verificar consistiría en información semejante a la ya incluida en el informe de gestión, cuya verificación ya realiza el propio auditor en la auditoría de las cuentas anuales, sin que se considere que su independencia se vea afectada.

Por tanto, atendiendo a lo anterior, podría entenderse que hasta tanto se produzca una regulación específica de todos los aspectos relativos a la verificación del EINF, no existiría impedimento desde el ámbito de la normativa reguladora de la actividad de auditoría de cuentas para que dicha verificación sea efectuada por el auditor de las cuentas anuales de la entidad en cuestión.
 

¿En qué consiste el proceso de verificación del EINF?

La verificación del EINF es obligatoria. Se trata de un proceso basado en el estándar ISAE 3000 realizado por un verificador independiente.

La verificación no solo garantiza el cumplimiento de la normativa, sino que además aporta a los grupos de interés de la compañía un informe verificado que incluye información relevante y completa sobre su desempeño en aspectos ambientales, sociales y de gobierno corporativo.

En BS Audit proporcionamos servicios para la verificación independiente de los Estados de Información no Financiera (EINF) de acuerdo a la Ley 11/2018, constando estos de dos fases.

Fases del proceso de Verificación

1. Análisis e identificación de riesgos 

En esta revisión inicial se comprueba el cumplimiento del EINF con la Ley 11/2018, revisando que la información y datos aportados están completos y que los mecanismos utilizados para el reporte de los datos son adecuados para aportar fiabilidad. En función de este primer análisis se realiza un plan de muestreo y de verificación que permite garantizar que se tengan suficientes evidencias para realizar el aseguramiento del EINF.

2. Verificación 

En esta fase se realizan entrevistas para la revisión de la documentación y los datos aportados en el EINF con los diferentes responsables de la información, verificando con cada persona que la información incluida es veraz, precisa y completa.

Auditorías de transparencia en Comunidades Propietarios

OBJETIVO: TRANSPARENCIA DE LA GESTIÓN

Objetivo Transparencia Gestión Junta Directiva Comunidad o Mancomunidad de Propietario: 

No por ser el Presidente de la Comunidad de Vecinos o Mancomunidad de Propietarios, (aunque haya sido nombrado con el 100% de los votos) ) se pueden hacer obras pagos, etc…. Sin consultar con el resto de la Comunidad o Mancomunidad. Es muy recomendable por transparencia, al entrar y salir una nueva Junta Directiva, que las Cuentas de la Comunidad de Propietarios sean auditadas por una Firma de Auditoría, certificando la Transparencia y la Buena Gestión de dicha Junta directiva, desde un prisma totalmente independiente. 

Al igual que en las empresas se realizan auditorías para certificar si la gestión de la Dirección es: Transparente, Legal, Rentable, Etc…en las Comunidades o Mancomunidades de Propietarios deberían de realizarse auditorías de sus cuentas (al menos con el cambio de la Junta Directiva) para garantizar: Certidumbre, credibilidad, transparencia y sobre todo, minimizar el riesgo de fraude, de la Junta Directiva saliente. 

Informes de Procedimientos Acordados: Informes a medida :

Nuestra firma de auditoría, para las Comunidades o Mancomunidades de Propietarios, plantea la realización de Informes de Procedimientos Acordados, cuyas características son las siguientes:

• Son un Informes totalmente descriptivos de la situación
• Son Informes que recogen el estudio realizado por parte de un experto independiente, de un área compleja y sobre la que hay controversia. Se  realiza de cara a ayudar en la resolución de conflictos, ya sea por vía extrajudicial, como judicial.

Programa de Trabajo: Informe de Procedimientos Acordados

Para alcanzar el objetivo de los Informes de Procedimientos Acordados, realizaremos las siguientes pruebas de auditoría:

Primeramente, realizaremos una descripción de los antecedentes de la Comunidad o Mancomunidad de Propietarios:

• Las Juntas Directivas que han pasado: Quien ha sido presidente, Tesorero, administrador etc… y por qué periodo
• Si hay problemas en la contratación de algún proveedor, por ejemplo, que alguien cuestione que se le ha contratado a dedo:

-Verificaremos, como se le ha seleccionado, a lo largo de los ejercicios (Procedimiento)
-Quien le ha seleccionado
-Documentos que se han firmado con el mismo: Contrato de prestación de servicios, condiciones del mismo, etc

Posteriormente, solicitaremos los presupuestos de ingresos y gastos del ejercicio/ os, que estén interesados en que revisemos, verificando:

•  El gasto contabilizado con el mencionado Proveedor/es
• Solicitaremos del 100% de los apuntes de gastos:
  ▪ Contrato
  ▪ Factura
  ▪ Extracto Bancario del Pago
  ▪ Acta de la Junta, con la aprobación del mencionado gasto
• Además, cruzaremos del 100% de los apuntes de gastos, que están incluidos en el modelo 347 de AEAT (obligatorio para operaciones con terceros superiores a 3.000 euros)

Por último, del 100% de los contratos realizados con el mencionado proveedor/es, revisaremos el procedimiento:

• Si son contratos menores, que al menos se han solicitado 3 ofertas
• Si son contratos mayores, ¿cómo se han realizado los mismos?, es decir,  si son transparentes y cumplen algún procedimiento

En definitiva, verificaremos:

•  Si se ha garantizado la publicidad y concurrencia del resto de proveedores, garantizando que se ha seleccionado al mejor proveedor/es (no necesariamente debe ser el más barato, pero si el más eficiente)
• Si la Junta directiva ha seleccionado los servicios de este proveedor/es, sin tener un procedimiento, sin haberlo comunicado por escrito al resto de propietarios de la Comunidad o Mancomunidad de Propietarios
• Si la Junta directiva, ha realizado un menoscabo en las arcas de la Comunidad o Mancomunidad de Propietarios, lucrándose ella o alguno de sus miembros, a costa de haber seleccionado al mencionado proveedor/es.

Por tanto, en nuestro Informe de Procedimientos Acordados, concluiremos:

➢ Sobre la documentación verificada de las anteriores partidas
➢ Sobre la responsabilidad contable del Administrador de Fincas
➢ Sobre la responsabilidad del mencionado proveedor/es
➢ Sobre la responsabilidad de las Juntas Directivas que hayan pasado por la Comunidad o Mancomunidad de Propietarios, si queda claro
que, en el ejercicio de sus funciones, han perjudicado los intereses generales de la Comunidad o Mancomunidad de Propietarios pudiendo exigirlas:

• Responsabilidad civil con base en los artículos 1101 y 1902 del Código Civil.
• Por otra parte, el artículo 1726 del Código Civil hace al presidente,responsable no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse en los Tribunales.

HONORARIOS, FACTURACIÓN y PLAZOS

Cálculo del coste de una Auditoría de Cuentas y de una Auditoría Pericial:

Nuestros honorarios por la realización de las Auditorías en las Comunidades o Mancomunidades de Propietarios, con la emisión de 1 Informe de Procedimientos Acordados, se fijan en función del tiempo empleado en la realización del trabajo y de tarifas horarias de auditoría, en vigor cada año.
Dependiendo del volumen del presupuesto de la Comunidad o Mancomunidad de Propietarios, o del volumen del contrato/os con el proveedor/es a verificar, nuestras tarifas para la emisión de un Informe de Procedimientos Acordados (para un ejercicio), son las siguientes:

En caso de contratar la auditoría, con la emisión de un Informe de Procedimientos Acordados para más de un ejercicio, consultar presupuesto
específico.

Plazo de Ejecución de la Auditoría:

En caso de contratar la auditoría para más de un ejercicio, consultar plazo específico